一、引言
随着我国经济的快速发展，房屋租赁市场日益繁荣，租赁合同纠纷也日益增多。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称租赁合同司法解释）应运而生，旨在明确租赁合同纠纷的裁判标准，保障租赁双方的合法权益。本文将针对租赁合同司法解释的各个要点进行深度解读，以帮助读者更好地理解和运用该解释。
二、租赁合同的成立与生效
1.合同的成立
根据租赁合同司法解释第一条，租赁合同的成立需具备以下条件一是当事人意思表示真实；二是租赁物的名称、数量、质量、用途、租金、租赁期限等主要条款明确。只要满足以上条件，租赁合同即可成立。
2.合同的生效
租赁合同司法解释第二条明确，租赁合同自当事人达成协议时生效。但租赁期限超过六个月的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。此外，租赁合同应当依法办理登记备案手续，但未办理登记备案手续的，不影响租赁合同的生效。
三、租赁合同的履行与变更
1.履行
租赁合同司法解释第三条规定，租赁合同生效后，当事人应当按照约定履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用、收益，并保证租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物，并支付租金。
2.变更
根据租赁合同司法解释第四条，租赁合同成立后，当事人可以协商一致变更合同内容。但变更内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得损害国家、社会公共利益和他人合法权益。
四、租赁合同的解除与终止
1.解除
租赁合同司法解释第五条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除租赁合同（1）因不可抗力致使租赁合同目的不能实现；（2）在租赁期间，租赁物毁损、灭失，不能实现合同目的；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（5）法律、行政法规规定的其他情形。
2.终止
租赁合同司法解释第六条规定，有下列情形之一的，租赁合同终止（1）租赁期限届满；（2）租赁物被征收、征用；（3）租赁物灭失或者毁损，不能实现合同目的；（4）法律、行政法规规定的其他情形。
五、租赁合同的违约责任
1.出租人的违约责任
租赁合同司法解释第七条规定，出租人违反租赁合同，有下列情形之一的，应当承担违约责任（1）未按照约定交付租赁物；（2）未按照约定保证租赁物符合约定的用途；（3）未按照约定维修租赁物；（4）违反合同约定的其他义务。
2.承租人的违约责任
租赁合同司法解释第八条规定，承租人违反租赁合同，有下列情形之一的，应当承担违约责任（1）未按照约定的方法使用租赁物；（2）未按照约定支付租金；（3）违反合同约定的其他义务。
六、结语
租赁合同司法解释为租赁合同纠纷的解决提供了明确的法律依据，有助于保障租赁双方的合法权益。了解和掌握租赁合同司法解释的内容，对于租赁合同的签订、履行、解除和终止具有重要意义。在实际操作中，当事人应当严格按照法律规定签订和履行合同，遇到纠纷时，依法维护自己的合法权益。同时，各级法院在审理租赁合同纠纷案件时，也应当严格遵循租赁合同司法解释的规定，确保司法公正。
